هزینه های ساختمان و برترین روش ها برای مدیریت آن
به گزارش مجله کامسا، راهنمای تقسیم بندی هزینه های آپارتمان
همانطوری که زندگی در خانه شخصی هزینه هایی دارد ، زندگی در آپارتمان نیز از این قاعده مستثنی نیست. با این تفاوت که در خانه شخصی مالکیت تام وجود دارد، در حالی که در آپارتمان ها بعضی بخش ها بصورت مشترک است و مالکیتی وجود ندارد ولی هزینه های آن را همه ساکنین می پردازند. برای آشنایی با تقسیم بندی هزینه های آپارتمان باید نکات زیادی را بدانید. مثلا هزینه های ساختمان کدامند؟ فلسفه بعضی هزینه ها چیست ؟ چطور باید هزینه های ساختمان محاسبه شوند ؟ در چه شرایطی بعضی هزینه ها را نپردازیم ؟
هزینه های ساختمان
مشترکات یک آپارتمان، شامل زمین ، پشت بام ، درهای ورود و خروج ، راهروها ، پنجره ها و تهویه راهروها، آسانسورها ، ورودی پارکینگ اصلی یا فرعی ، پله ها ، موتورخانه ساختمان ، تاسیسات مشترک آپارتمان ، انشعابات مشترک در حیاط یا راهروها ، حیاط ، لابی ها و باغچه های مشترک می باشد.
قسمت های مشترک ساختمان و حقوق مشترکات
مطابق قانون تملک آپارتمان ها، ساکنین ساختمان می توانند از مشاعات و مشترکات ذکر شده در حد معمول استفاده نمایند. این بدان معنی است که حق ندارند طوری برخوردار شوند که باعث آزار و ناراحتی سایرین شود.
برای نمونه، هیچ واحدی نباید وسایل خود را در حیاط مشاع ، پارکینگ ، راهرو یا پشت بام مشترک قرار دهد.
حق تصرف مشاعات نیز برای ساکنین وجود ندارد و نمی توانند آن ها را به دیگران واگذر نموده یا بفروشند. در این زمینه اگر همه ساکنین موافقت نمایند می توان بعضی مشترکات را اجاره دهند یا بفروشند. در زمینه فروش بحث مالکیت مطرح می شود که همه مالکان در این زمینه تصمیم می گیرند.
ساکنین نمی توانند وسایل ، حیوانات شان ، زباله ها و موارد دیگری در بخش های مشترک آپارتمان قرار دهند.
بعلاوه تغییر در نقشه و نمای آپارتمان یا تغییرات و تعمیرات داخلی آن اگر احتیاج باشد باید با موافقت ساکنین انجام شود .
استفاده اختصاصی از بخش های مشاع ساختمان نظیر برق و آب و گاز و … ممنوع است. در بعضی موارد که احتیاج است تا از بخش مشاع استفاده شود باید با نظر همه ساکنین باشد.
هزینه های جاری ساختمان چیست؟
همانطور که گفتیم هر ساختمان مسکونی که چند خانواده در آن سکونت دارند قسمت های مشترکی دارد که هر کدام دارای هزینه های جدا هستند. در واقع هزینه های جاری ساختمان ، هزینه هایی هستند که برای قسمت های مشترک یک آپارتمان پرداخت می شوند. برای مثال هزینه نظافت پله ها جز هزینه های جاری یک ساختمان محسوب می شود. در ادامه به بعضی هزینه های معمول ساختمان اشاره شده است.
هزینه های آب و برق و گاز مشترک ساختمان
در زمینه هزینه های ساختمان و خصوصا مواردی نظیر آب و گاز و برق باید گفت، در ساختمان های قدیمی یک کنتور مرکزی وجود داشت و هر واحد بر مبنای توافق هزینه ای را پرداخت می کرد. حال آن که در ساختمان های نو برای هر واحد کنتور مجزا تعبیه شده است و هر کس هزینه خود را مطابق قبض پرداخت می نماید.
در بیشتر ساختمان های نو ساخت نوع دوم مرسوم است ولی بعضی ساختمان ها برای شست و شوی ماشین یا فرش یا موارد مورد احتیاج شیر آب مشترک در پارکینگ یا پیلوت تعبیه می نمایند. در چنین مواردی باید هزینه استفاده از این شیر آب بین ساکنین تقسیم شود. چنین هزینه هایی مشترک محسوب می شود. در خصوص گاز یا برق نیز چنین تعبیری وجود دارد.
هزینه ایزوگام پشت بام
آنچه در قانون تملک آپارتمان ها و ماده 4 این قانون آمده است می گوید : حصه هر یک از مالکین قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز آنچه که به موجب این قانون استثناء شده باشد یا این که قرارداد مالکین ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی نموده باشد. این بدان معنی است که هزینه قسمت های مشترک به نسبت مالکیت بخش اختصاصی به حساب می آید و بر طبق آن باید هزینه پرداخت نماید. در خصوص ایزوگام پشت بام باید گفت، پشت بام و هزینه های آن فقط مربوط به بالاترین واحد نیست و برای بقیه ساختمان نیز هزینه هایی دارد. حق استفاده از پشت بام نیز مختص ساکن خاصی نیست و بصورت مشاع بین ساکنین تقسیم شده است.
هزینه نظافت راهروها و واحد ها
هزینه های نظافت ساختمان به دو بخش خصوصی و مشترک تقسیم می شود. هزینه هایی که برای واحد اختصاصی صورت می گیرد باید بصورت اختصاصی به وسیله آن واحد پرداخت شود. اما هزینه هایی که برای تمیز کردن راهروها، پارکینگ، حیاط، پله ها و غیره از سوی مدیریت پرداخت می شود ، ساکنین در آن سهیم هستند.
هزینه های تعمیرات ساختمان
یکی دیگر از هزینه هایی که هر ساختمانی دارد تعمیرات هست. این هزینه گاهی بسیار سنگین است. مثلا تعمیر سیستم برق کشی ساختمان یا تاسیسات شوفاژ خانه که در بعضی موارد به وسیله مالک و در بعضی موارد به وسیله مستاجر پرداخت می شود. در بخش مشترکات اگر چنین خرابی هایی ایجاد شود تمامی ساکنین باید در پرداخت آن مشارکت نمایند. حال آن که گاها این هزینه سرسام آور است. باید گفت اگر چنین هزینه هایی بوجود بیاید توافق اولین راه چاره مشکل است. ساکنین با توافق در بخش مشترکات آن را می پردازند.
هزینه شارژ ساختمان
شارژ ساختمان چیست؟ حتما شما هم می خواهید بدانید که چرا باید شارژ بپردازیم. شارژ ساختمان به مجموعه ای از هزینه های یک آپارتمان گفته می شود که با توافق بین مدیر و اعضا ماهانه یا چند ماهه به شکل مستمر به وسیله ساکنین پرداخت می شود. در کنار سایر هزینه های مصرف شارژ ساختمان، پرداخت حقوق مدیر یا مدیران نیز می تواند از این شارژ باشد که احتیاجمند توافق ساکنین یا مالکان است. حال که با موارد هزینه های مشترک در بالا آشنا شدید باید بدانید که شارژ ساختمان صرف چنین هزینه هایی می شود. در مبحث هزینه های آپارتمان ابتدا قانون مربوط به این هزینه ها و سپس هزینه های نسبی یا متغیر و ثابت را آنالیز می نماییم تا تقسیم بندی هزینه های ساختمان برای ما کار راحتی باشد.
قانون هزینه های مشترک ساختمان
هزینه های مشترک ساختمان قانونی می باشد و در آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها بصورت کلی به آنها اشاره شده است. در مواد 23 تا 25 این قانون فهرست هزینه های مشترک و نوع محاسبه آن تعیین شده که در ادامه می خوانید:
فصل سوم : هزینه های مشترک
ماده 23 ـ شرکای ساختمان موظفند در پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هایی که برای حفظ و نگاهداری قسمت های مشترک بنا مصرف می شود، طبق مقررات زیر مشارکت نمایند :
در صورتی که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینه های مشترک پیش بینی ننموده باشند، سهم هریک از مالکین یا استفاده نمایندگان از هزینه های مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب ، گازوئیل ، آسفالت پشت بام و غیره به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها و سایر مخارج که ارتباطی به اندازه مساحت زیربنا ندارد از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار ، نگهبان ، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات ، باغبان ، تزیینات قسمت های مشترک و غیره بطور مساوی بین مالکین یا استفاده نمایندگان تقسیم می شود. تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده نمایندگان با مدیر یا مدیران می باشد.
تبصره ـ چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید، مستأجر می تواند از محل مال الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند و در صورتی که پرداخت هزینه های جاری مشترک به عهده استفاده نماینده باشد و از پرداخت استنکاف کند ، مدیر یا مدیران می توانند علاوه بر مراجعه به استفاده نماینده ، به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.
ماده 24 ـ هریک از شرکاء که در خصوص سهمیه یا اندازه هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک می تواند به مراجع صلاحیت دار قضائی مراجعه کند.
ماده 25 ـ هزینه های مشترک عبارتست از:
الف ـ هزینه های لازم برای استفاده ، حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه .
ب ـ هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران .
هزینه های نسبی (متغیر) و هزینه های ثابت
هزینه هایی که در آپارتمان های مسکونی و تجاری در زمینه بخش های مشترک ساختمان انجام می شود شامل دو نوع زیر می باشد :
- هزینه های نسبی (یا متغیر)
- هزینه های ثابت
هزینه های نسبی ساختمان
این نوع هزینه ها مربوط به تعمیر و نگهداری بخش های مشترک یا مشاع در آپارتمان می شود.
این هزینه ها بر اساس معیارهایی مانند:
- متراژ
- تعداد نفرات
- تعداد طبقات پارکینگ واحدها
محاسبه و اخذ می شود. در بعضی موارد براساس توافق، هزینه های نسبی بین ساکنین بصورت مساوی تقسیم می شود. آنچه که در این نوع هزینه ها عرف است پرداخت آن به وسیله تمام ساکنین است. چه کسی که از آن بخش مشترک استفاده می نماید یا استفاده نمی نمایند. برای مثال طبقه همکف از آسانسور استفاده ای نمی نماید ولی باید هزینه آن را بپردازد.
هزینه های نسبی مانند:
- تعمیر آسانسور
- هزینه آب
- هزینه برق
- هزینه گاز
- هزینه ایزوگام
- هزینه انواع بیمه های مربوط به ساختمان
- و …
هزینه های ثابت
هزینه های ثابت آن دسته از هزینه هایی هستند که ربطی به متراژ و تعداد واحد افراد ندارند. در واقع هزینه های ثابت بصورت یکسان بین تمام ساکنین آپارتمان تقسیم می شود. مساحت واحد ها یا تعداد ساکنین یک واحد ، بعلاوه استفاده کردن یا استفاده نکردن از آن در هزینه های ثابت بی تاثیر است. علت این موضوع برمی شود به این که هزینه های ثابت برای همه ساکنین است و همه از آن منتفع می شوند. از طرفی هزینه های ثابت معمولا مبلغ یکسانی در طول سال است و تغییری نمی نماید. هزینه نگهبان جلوی در معمولا با قرارداد یکساله ایشان تعیین می شود و در هزینه ها گنجانده می شود.
مواردی که شامل هزینه های ثابت می شود عبارتند از :
- هزینه های نگهبانی
- هزینه های سرایداری
- هزینه های باغبانی
- هزینه نظافت حیاط، راهروها
محاسبه هزینه های ساختمان
حال که با قوانین و مقررات در زمینه هزینه های ساختمان ، انواع هزینه های مشترک ساختمان ، هزینه های نسبی و ثابت آشنا شدید با خیالی آسوده می توانید هزینه های آپارتمان خود را حساب کنید. مدیر ساختمان با توجه به موارد ذکر شده در بالا، وظیفه دارد هزینه های ساختمان را برآورد و تقسیم بندی کند. این هزینه ها مطابق متراژ و نفرات در بخش هزینه های نسبی و بصورت ثابت در بخش هزینه های ثابت برای هر واحد لحاظ شود. واحدهایی که به اندازه سهم خود اعتراض دارند می توانند به هیئت مدیره مراجعه نموده و از آن ها شرح بخواهند. معمولا اندازه شارژ هر واحد که برآوردی از اندازه هزینه های مشترک ساختمان در هر ماه استف مورد اختلاف ساکنین می باشد. بدین منظور بهتر است قبل از قرارداد خرید یا اجاره این مبلغ تعیین شود تا بعداً مسئله ای پیش نیاید.
نکته مهم در زمینه هزینه های ساختمان
معمولا بعضی هزینه ها نظیر نظافت و نگهبانی و هزینه آسانسور، هزینه برق و آب و گاز مشاع بر هیچ کس پوشیده نیست. آنچه که مورد اختلاف ساکنین با مدیران قرار می گیرد هزینه تعمیرات در ساختمان است. گاها قسمتی از بخش های مشاع ساختمان به وسیله یکی از ساکنین مورد تخریب واقع می شود یا دچار مشکل می شود. در این موارد باید فرد خاطی هزینه های آن بخش را شخصا پرداخت کند . حال آن که نمی تواند بخاطر مشاع بودن آن بخش از مدیریت یا ساکنین دیگر هزینه ای بگیرد.
نتیجه گیری
برای تقسیم بندی هزینه های آپارتمان باید بدانیم چه هزینه هایی داریم و چطور آن را محاسبه کنیم. در این مقاله شما با هزینه های مشترک ، روش تقسیم بندی و محاسبه آن آشنا شدید. بهتر است بدانید که این هزینه ها تمام و کمال برای منتفع شدن بهتر ساکنین از قسمت های مشترک آپارتمان است و در راستای آسودگی ایشان مصرف می شود.
قانون تملک آپارتمان ها نیز از این هزینه ها یاد نموده است و بصورت قانونی از آن پشتیبانی می نماید. آیین نامه اجرایی این قانون بصورت کامل تر نگاهی به هزینه های مشترک دارد و حتی ضمانت اجرای آن را تعریف نموده است.
پیشنهاد
نرم افزار خبرنگاران که یک اپلیکیشن کامل در زمینه مدیریت ساختمان می باشد به شما این اجازه را می دهد تا بتوانید کلیه هزینه های آپارتمان را در دسترس خود داشته باشید و برای ساکنین ارسال کنید. در کنار این قابلیت می توانید با وارد کردن هزینه های ساختمان فهرست شارژ ساختمان تهیه نموده و ساکنین را از مبلغ تعیین شارژ ماهیانه شان باخبر کنید. یک قابلیت دیگر این نرم افزار برای ساکنین ، در اختیار داشتن یک منوی کامل است تا بتوانند از هزینه های مرتبط با آپارتمان و علاوه بر آن اخبار ساختمان باخبر شوند.
منبع: هومتیک