معرفی نقشه کم ریسک برای ساخت و سازهای جدید در پایتخت - مجله کامسا

به گزارش خبرنگاران این پل مشترک که می تواند به منزله نقشه راه ساخت و سازهای سال 99 ملاک ومعیار عمل سازنده ها به خصوص سازنده های پایتخت برای شروع پروژه های جدید ساختمانی قرار بگیرد نه تنها باعث خروج بازار مسکن از حالت رکود یا کمتر شدن عمق رکود معاملاتی بازار مسکن خواهد شد بلکه به دلیل افزایش سود سازنده ناشی از تغییرات بیشتر قیمت واحدهای مسکونی در متراژ های کوچک تر، در نهایت به نفع سمت عرضه مسکن نیز خواهد بود.

آخرین آمارهای رسمی از شرایط معاملات مسکن در شهر تهران مربوط به بازه زمانی اسفندماه سال 98 نشان می دهد بیشترین میزان رشد میانگین قیمت مسکن در این ماه در مقایسه با ماه مشابه سال قبل از آن - اسفند 97-مربوط به واحدهای مسکونی با متراژ تا 80 مترمربع یا همان واحدهای مسکونی کوچک متراژ بوده است. در حالی که میانگین رشد قیمت واحدهای مسکونی در این بازه زمانی-اسفند 98 در مقایسه با اسفند 97-برابر با حدود 40 درصد بوده است در همین زمان میانگین قیمت هر مترمربع مسکن با مساحت تا 80 مترمربع حدود 47 درصد افزایش یافته است.این موضوع نشان می دهد سازنده های این گروه از واحدهای مسکونی سود بیشتری درمقایسه با سازنده ها در کل بازار مسکن و همچنین سازنده های مسکن با متراژ بیش از 80 مترمربع به دست آورده اند. از سوی دیگر بیشترین میزان تقاضای مسکن در همین بازه زمانی در بازار معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران نیز مربوط به همین بازه متراژی بوده است.به این معنا که بیشترین سهم از واحدهای مسکونی خریداری شده از بازار مسکن در اسفند ماه سال گذشته مربوط به آپارتمان های با مساحت تا 80 مترمربع بوده است.حدود 50 درصد از کل واحدهای مسکونی معامله شده در بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه به این بازه متراژی تعلق داشته است. در حالی که این میزان در بازه های متراژی عظیم تر تا چند برابرکمتر بوده است.

این روال تنها مختص اسفندماه سال گذشته نبوده است.در سایر ماه های سال نیز واحدهای مسکونی کوچک متراژ عمدتا بنا بر دو دلیل عمده نه تنها بیشترین میزان تقاضا برای خرید از سوی متقاضیان مسکن را داشته اند بلکه تغییرات قیمتی آنها به مراتب بیشتر از تغییرات قیمتی واحدهای مسکونی با مساحت بیشتر بوده است و در نهایت سود بیشتری از این تغییرات قیمتی از ناحیه فروش واحدهای مسکونی کوچک متراژ عاید سازنده ها یا همان سمت عرضه مسکن شده است. آنالیز های دنیای اقتصاد نشان می دهد هم اکنون ساخت،عرضه و فروش واحدهای مسکونی کوچک متراژ به منزله پل مشترک برای خروج بازار معاملات مسکن از یک سو و خروج بازار ساخت وساز از سوی دیگر از شرایط رکودی یا دست کم کاهش عمق رکود در هر دو سمت از بازار مسکن(سمت عرضه وتقاضای مسکن) است.

ساخت این واحدها در مجموع هم به نفع سمت تقاضای مسکن وهم به نفع سمت عرضه مسکن است.در صورت تعریف راستا ساخت وسازهای سال 99 بر مبنای منافع مشترک سمت عرضه و تقاضای مسکن و قرار دریافت ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ در اولویت الگوی ساخت وسازها نه تنها عمق رکود در بازار مسکن در سال جدید کاهش می یابد یا دست کم رکود سنگین تر نخواهد شد بلکه سازنده ها نیز به سود بیشتری ناشی از تغییرات قیمتی واحدهای مسکونی کوچک متراژ در مقایسه با میزان نوسانات افزایشی قیمت واحدهای مسکونی با مساحت عظیم تر دست خواهند یافت.آمارهای رسمی نیز این موضوع را تایید می نماید.

از آنجا که واحدهای مسکونی کوچک متراژ فاصله کمتری نسبت به واحدهای مسکونی با مساحت بیشتر با قدرت خرید متقاضیان واحدهای مسکونی دارند این واحدها با استقبال بیشتری از سوی هر دو نوع متقاضیان مسکن اعم از متقاضیان مصرفی و غیرمصرفی روبه رو می شوند.سرمایه گذاران ومتقاضیان غیرمصرفی به دلیل سهولت بیشتر در فروش این واحدها ترجیح می دهند حتی در صورت در اختیار داشتن سرمایه کافی برای خرید واحدهای عظیم متراژ به جای خرید یک واحد عظیم متراژ اقدام به خرید دو یا چند واحد کوچک متراژ نمایند.چرا که این واحدها نه تنها زودتر در بازار اجاره از سوی مستاجران اجاره خواهد شد و فرایند اجاره آنها به سهولت وسرعت بیشتری انجام می گردد بلکه در زمان فروش نیز مالک با سرعت وسهولت بیشتری پیروز به فروش این واحدها می گردد.

در خصوص تقاضای مصرفی نیز به دلیل نزدیک تر بودن این واحدها به قدرت خرید متقاضیان،استقبال بیشتری برای خرید آنها وجود دارد.

از این رو ساخت واحدهای مسکونی با مساحت تا 80 مترمربع و کمتر از آن را می توان به عنوان نقشه راه ساخت وسازهای سال 99 به سازنده ها توصیه کرد. تا به امروز عمده تاکید های مطرح شده درخصوص ضرورت ورود سازنده ها به ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ مربوط به بیشتر بودن تعداد متقاضیان این واحدها بود.در واقع تا پیش از این اعلام می شد از آنجا که بخش عمده تقاضای خرید مسکن مربوط به واحدهای کوچک متراژ است بهتر است سازنده ها توان خود را صرف ساختن این واحدها نمایند اما هم اکنون این موضوع و توصیه از یک زاویه دیگر که نفع سازنده نیز در آن مستتر است قابل پیشنهاد است. اطلاعات آماری و رسمی نشان می دهد ساخت و عرضه این واحدها به بازار مسکن نه تنها به نفع سمت تقاضای مسکن است بلکه به نفع سمت عرضه مسکن نیز است. فروش سریع تر و راحت تر این واحدها از یکسو و سرعت بالاتر رشد قیمت این واحدها در مقایسه با واحدهای مسکونی با متراژ بیشتر از سوی دیگر موجب شده است ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ برای تامین منافع دو طرف عرضه وتقاضای مسکن به عنوان نقشه راه ساخت وسازهای سال 99 به سازنده ها پیشنهاد گردد. در حالی که مطابق با تازه ترین آمارهای رسمی درخصوص جزئیات معاملات مسکن شهر تهران مربوط به مقطع زمانی اسفند سال 98،سهم معاملات واحدهای مسکونی با مساحت تا 80 مترمربع از کل معاملات مسکن حدود 50 درصد است پیغام دریافت شده از این رویداد آن است که کانون تقاضای مسکن در این بخش از بازار قرار گرفته است. در واقع بازار معاملات واحدهای مسکونی کوچک متراژ را می توان به عنوان کانون تقاضای مسکن معرفی کرد که بیشترین میزان تقاضا برای خرید مسکن در این بخش از بازار مسکن متمرکز شده است.قیمت این گروه از واحدهای مسکونی در اسفند ماه 98 در مقایسه با اسفند سال 97 با رشد 47 درصدی همراه شد. این در حالی است که در همین فاصله زمانی میانگین قیمت مسکن در کل بازه های متراژی حدود 40 درصد افزایش یافت.

این موضوع به این معناست که رشد قیمت مسکن در این بخش از بازار یعنی بازار فروش آپارتمان های کوچک متراژ(تا 80 مترمربع)،بیش از سایر بازه های متراژی است.این موضوع در ماه های قبل نیز در بازار مسکن وجود داشته و قابل رصد است.از سوی دیگر فرایند رشد قیمت مسکن در این بازه متراژی-آپارتمان های کوچک متراژ با مساحت تا 80 مترمربع-بیش از سایر متراژ ها بوده است. در حالی که در این بازه متراژی میانگین قیمت مسکن در اسفند سال گذشته در مقایسه با اسفند 97 حدود 47 درصد رشد نموده است در همین بازه زمانی میانگین قیمت مسکن با مساحت 80 تا 100 متر 45 درصد،120 تا 200 متر 40 درصد و بالای 200 متر 32 درصد افزایش داشته است.

به این ترتیب آن دسته از سازندگانی که در این بازه زمانی اقدام به ساخت و عرضه واحدهای مسکونی با مساحت کمتر به بازار نموده اند بیش از سازنده های دیگر سود ناشی از تغییرات قیمت مسکن در یک بازه زمانی یک ساله را به دست آورده اند.

با این حال،همیشه رفتار سمت عرضه مسکن فرایند معکوس را در پیش گرفته است.در حالی که در همه سال های اخیر عمده تقاضای مسکن به خصوص تقاضای مصرفی در سمت بازار فروش واحدهای مسکونی کوچک متراژ متمرکز بوده است اما سمت عرضه مسکن در همه این سال ها بیشترین توان و تمرکز خود را به ساخت واحدهای عظیم متراژ اختصاص داده است. همین موضوع منجر به جاماندگی عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ به لحاظ تیراژ عرضه این واحدها در مقایسه با واحدهای مسکونی عظیم متراژ شده است.در واقع رفتار سازنده ها درست برخلاف آن چیزی بوده است که بیشترین تعداد از متقاضیان خرید مسکن خواستار آن بوده اند. این موضوع دلیل بیشترین افت در سهم معاملات مسکن واحدهای مسکونی کوچک متراژ واقع در بازه مساحتی تا 80 مترمربع نسبت به میزان افت تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی با مساحت بیشتر است.

در حالی که در اسفند ماه 98 حجم معاملات واحدهای مسکونی با مساحت تا 80 مترمربع نسبت به اسفند ماه 97 با افت حدود 30 درصدی همراه شد این میزان در سایر بازه های متراژی کمتر بوده است.دلیل این موضوع عرضه کمتر این گروه از واحدهای مسکونی در مقایسه با واحدهای مسکونی عظیم متراژ است.

نه تنها در سال های اخیر حجم کل ساخت وسازها کاهش یافت بلکه میزان عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ نیز در حالت حداقلی قرار داشت. از سوی دیگر در بعضی از موارد سازنده ها با مشاهده وجود ظرفیت وکشش برای کسب سود بیشتر از بازار عرضه واحدهای مسکونی کوچک متراژ در ماه های بعد، از عرضه این واحدها به بازار خودداری کردند تا در زمان دیگری با سطح قیمت بالاتر به فروش برسانند.چرا که تقاضا برای خرید این واحدها بر خلاف واحدهای عظیم متراژ همیشه و حتی در شرایط جهش قیمتی وجود دارد.براساس آخرین آمارها مربوط به میانگین مساحت واحدهای مسکونی که در سال 98 در شهر تهران پروانه و مجوز ساخت دریافت کردند میانگین مساحت این واحدها 165 مترمربع بوده است این در حالی است که این میزان حتی از دو برابر حدبیشتر متراژ واحدهای مسکونی پرتقاضای بازار مسکن-واحدهای مسکونی با مساحت حدبیشتر 80 مترمربع- بیشتر است.

در واقع واحدهای مسکونی که سال گذشته در بازار مسکن شهر تهران مجوز ساخت دریافت کردند دست کم دو برابر حدبیشتر متراژ در استطاعت عمده ترین گروه متقاضی بازار مسکن یعنی متقاضیان خرید واحدهای مسکونی با حدبیشتر مساحت 80 مترمربع،مساحت داشتند. این موضوع نشان می دهد هم اکنون نوعی شکاف عمیق و قابل توجه بین مساحت واحدهای در استطاعت خرید در بازار مسکن و واحدهای مسکونی که ساخته می شوند وجود دارد که آمارهای رسمی نیز این موضوع را تایید می نمایند.

این در حالی است که با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن برای آنکه رکود معاملاتی و ساخت وساز در بازار مسکن عمیق تر نشده وبه مرور از عمق آن کاسته گردد واز بین برود ضروری است این شکاف از سوی سازنده ها ترمیم گردد.به این صورت که سازنده ها به جای ساخت واحدهای مسکونی عظیم متراژ تا حد امکان توان و تمرکز خود را صرف ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ نمایند.

در واقع این پل مشترک که تامین نماینده منافع سازنده ها و خریداران مسکن به صورت دو جانبه است باید از سوی سازنده ها ایجاد گردد.در صورتی که سازنده ها رفتار خود را از عظیم سازی به سمت کوچک سازی مسکن تغییر دهند می توان امیدوار بود نه تنها این اقدام منجر به افزایش عرضه مسکن به بازار مسکن منطبق با جنس تقاضای بیشتر متقاضیان بازار گردد بلکه نفع بیشتری از فرایند ساخت و ساز ناشی از تغییرات قیمتی واحدهای مسکونی به سمت عرضه برسد. به خصوص آنکه هزینه های تمام شده مربوط به ساخت واحدهای مسکونی کوچک متراژ و عظیم متراژ جز در بعضی موارد استثنا یکسان است و کوچک سازی با عظیم سازی برای سازنده ها نسبتا با هزینه یکسان قابل انجام است. این در حالی است که در زمان فروش،سود بیشتری از محل تغییرات قیمت کوچک متراژ ها نسبت به واحدهای عظیم متراژ نصیب سازنده ها می گردد. براساس آخرین آمارهای رسمی هم اکنون میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان با مساحت کمتر از 60 مترمربع زیر 12 میلیون تومان است.این میزان در بازه متراژی 60 تا 80 مترمربع به طور متوسط برابر با 14 میلیون و200 هزار تومان،آپارتمان های 80 تا 100 مترمربع کمتر از 17 میلیون تومان،واحدهای 120 تا 150 مترمربع حول و حوش 20 میلیون تومان،150 تا 200 مترمربع حدود 28 میلیون تومان و بیش از 200 مترمربع به طور متوسط 34 میلیون تومان و بالاتر به ازای هر متر مربع است.

علت این اختلاف قیمت در بازه قیمتی واحدهای مسکونی کوچک متراژ و عظیم متراژ مربوط به اختلاف جغرافیای ساخت این واحدها و هزینه های تمام شده ساخت آنها به خصوص اختلاف قیمت زمین است. از آنجا که عمده واحدهای مسکونی کوچک متراژ در مناطق ارزان تر به لحاظ قیمت زمین احداث می گردد در نتیجه میانگین قیمت واحدهای مسکونی کوچک متراژ از واحدهای مسکونی عظیم متراژ که عموما در مناطق گران تر ولوکس شهر تهران احداث می شوند کمتر است.همچنین هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساخت واحدهای مسکونی لوکس و عظیم متراژ عمدتا بیشتر از واحدهای مسکونی کوچک متراژی است که در مناطق معمولی پایتخت ساخته می شوند.

با این حال حتی اگر در یک منطقه مشابه میانگین قیمت فروش واحدهای مسکونی کوچک متراژ کمتر از میانگین قیمت فروش واحدهای عظیم متراژ باشد به دلیل سرعت و سهولت بیشتر فروش واحدهای کوچک متراژ بازهم نفع سازنده در ساخت و عرضه این گروه از واحدها نسبت به واحدهای با مساحت بیشتر است. هم اکنون و براساس تازه ترین آمارها، قیمت واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 60 مترمربع 23 درصد ارزان تر از میانگین قیمت مسکن شهر تهران است، از سوی دیگر میانگین قیمت واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 80 مترمربع نیز 17 درصد پایین تر از میانگین قیمت مسکن شهر تهران است.این موضوع یکی از اصلی ترین دلایلی است که منجر به حضور پررنگ تقاضا در این بخش از بازار مسکن شده است.حتی در این بخش قدرت وام خرید مسکن نیز نسبت به سایر بازه های متراژی-واحدهای مسکونی با مساحت بیشتر-بیشتر است.

با این حال هم اکنون سازنده ها برای تمرکز در بازار ساخت واحدهای کوچک متراژ با دو مانع عمده روبرو هستند. مانع اول موضوع تامین پارکینگ برای ساخت تعداد بیشتر واحد در متراژ های کمتر در یک قطعه زمین به جای تعداد کمتر واحد در همان زمین با متراژ عظیمتر است.از آنجا که تامین پارکینگ یک الزام مهم برای ساخت و سازهاست ضروری است شهرداری به عنوان عظیم ترین مالک زمین های شهری اقدام به ساخت وتامین پارکینگ های محله ای کند تا برای آن دسته از پروژه هایی که امکان تامین پارکینگ برای همه واحدها به جهت ساخت تعداد بیشتری واحد بر روی یک قطعه زمین وجود ندارد به علت عدم دسترسی به پارکینگ های محله ای فروش واحدها با دشواری همراه نگردد. مانع دوم هزینه سنگین تامین انشعابات است. اگر قرار باشد در یک قطعه زمین به جای ساخت مثلا 10 واحد مسکونی 100 مترمربعی سازنده 20 واحد 50 مترمربعی احداث کند باید به جای پرداخت هزینه تامین انشعابات برای 10 واحد هزینه تامین انشعابات برای 20 واحد را بپردازد.بنابراین سیاست گذار مسکن در صورتی که میخواهد به خروج بازار مسکن از حالت رکود یاری کند و رونق ساخت وساز و افزایش عرضه مطابق با الگوی غالب تقاضا را ترویج دهد باید یارانه ها و معافیت هایی برای هزینه های مربوط به تامین انشعابات برای آن دسته از سازنده هایی که قصد ساخت واحدهای مسکونی با مساحت تا 80 مترمربع دارند را در نظر گرفته واعمال کند.